عقد الإيجار من الدرجة الأولى 2026: كيف تعمل قائمة انتظار السكن

يقول الإعلان: غرفة ومطبخ في هيغرستن (Hägersten)، 8 400 كرونة شهريًا، عقد من الدرجة الأولى. تضغط على «تقديم» فيسألك الموقع كم يوم انتظار لديك. سجّلت الأسبوع الماضي، إذن الجواب سبعة. هذا هو الجزء من سوق السكن السويدي الذي لا يشرحه أحد عند الوصول: القائمة ليست لائحة انتظار تدخلها مرة واحدة، بل حساب تموّله كل سنة.

ما هو عقد الدرجة الأولى فعليًا

عقد الدرجة الأولى (förstahandskontrakt) هو عقد إيجار يُوقَّع مباشرة مع مالك المبنى: شركة إسكان بلدية، أو مالك خاص، أو مؤسسة. يسري عادة من دون تاريخ انتهاء، ولا يمكن إنهاؤه إلا للأسباب المنصوص عليها في القانون.

هنا يكمن الفرق كله. المستأجر بعقد ثانٍ يستعير الشقة لمدة محددة ممن يملك العقد الحقيقي. والساكن المشارك (inneboende) يستأجر غرفة في مسكن يقيم فيه شخص آخر. كلاهما قانوني، ولا يمنحك أي منهما بيتًا يمكنك الاحتفاظ به.

كما أن الإيجار في العقد الأول يُحدَّد جماعيًا لا بالسوق، ولهذا وُجدت القائمة أصلًا. الطلب عند ذلك الإيجار أكبر بكثير من المعروض، وأيام الانتظار هي أداة التوزيع.

كيف تُكتسب أيام الانتظار وكيف تختفي

تسجّل لدى وكالة الإسكان البلدية في المنطقة التي تريد السكن فيها. في ستوكهولم هي Bostadsförmedlingen؛ ولمدن أخرى أنظمتها الخاصة، وبعض المؤجرين يديرون قوائم خاصة إضافية.

التسجيل في ستوكهولم يفتح يوم بلوغك 18 عامًا، وتحتاج إلى رقم شخصي سويدي (personnummer) أو رقم تنسيقي (samordningsnummer). ويمكن لمن هم أصغر التسجيل إذا كان لديهم أطفال أو أثبتوا حملًا.

من ذلك اليوم تجمع يوم انتظار واحدًا كل يوم، مقابل 200 كرونة سنويًا. التأخر في الدفع يوقف الحساب: تُحذف الطلبات القائمة ولا يمكنك تقديم طلبات جديدة. وإذا مضت خمسة أشهر على تاريخ الاستحقاق يُلغى تسجيلك، وهذا يصفّر كل شيء.

التصفير الآخر سارّ. حين توقّع عقد درجة أولى لشقة عادية عبر الوكالة يعود رصيد انتظارك إلى الصفر وتبدأ من جديد من يوم التوقيع.

ماذا يتحقق منه المؤجر إلى جانب أيام الانتظار

أيام الانتظار توصلك إلى المعاينة. أما من يوقّع العقد فيقرره المؤجر. وتقول Bostadsförmedlingen بوضوح إن الشروط يضعها كل مؤجر وتُنشر في كل إعلان، فاقرأها قبل أن تنفق طلبًا.

ثلاثة شروط تتكرر. أن يكون دخلك متناسبًا مع الإيجار الذي ستدفعه. وإذا كان الدخل من عمل، أن يكون مكان العمل ضمن مسافة تنقّل من المنطقة. وألا تكون لديك ملاحظات تخلّف عن السداد (betalningsanmärkningar) أو ديون مسجّلة لدى دائرة التحصيل (Kronofogden).

لاحظ ما ليس في القائمة: الجنسية، ومدة تصريح إقامتك. المفحوص هو الدخل الداخل وسجل سداد نظيف. التصريح المؤقت ليس مانعًا بذاته، لكن كل مؤجر يطلب المستندات بطريقته، فاسأل قبل المعاينة لا بعدها.

مثال محسوب. سجّلت نادية لدى Bostadsförmedlingen في 3 فبراير 2021، بعد أربعة أيام من وصول رقمها الشخصي. ودفعت 200 كرونة في ست سنوات منذ ذلك الحين، أي 1 200 كرونة إجمالًا. وفي 31 أغسطس 2026 صار لديها 2 035 يوم انتظار، أي أكثر من خمس سنوات ونصف بقليل.

هل تكفي 2 035 يومًا؟ هذا يعتمد كليًا على الشقة. تنشر Bostadsförmedlingen وقت الانتظار خلف كل شقة جرى توسيطها، حسب المنطقة وحسب السنة؛ راجع الأحياء التي ستقبل بها فعلًا قبل أن تحكم بأن القائمة ميؤوس منها. وللمقياس: توسّطت Bostadsförmedlingen في ستوكهولم لـ1 691 مسكنًا في يوليو 2026 بمتوسط انتظار 9.2 سنة. تحقّق من الأرقام الحالية على bostad.stockholm.se/statistik.

السكن بعقد ثانٍ أثناء الانتظار: ما الذي يجعله قانونيًا

يبدأ معظم القادمين إلى السويد بعقد ثانٍ، ولا عيب في ذلك ما دامت هناك وثيقة واحدة: إذن خطي من المالك، أو من جمعية الملاك (bostadsrättsförening) إذا كانت الشقة تمليكًا تعاونيًا. وإذا رُفض الإذن، يمكن لمن يريد التأجير أن يطلبه من لجنة الإيجارات (hyresnämnden).

من دون هذا الإذن يخاطر المستأجر الأصلي بفقدان الشقة، وتفقد أنت بيتك معها، غالبًا بمهلة قصيرة ومن دون التأمين المدفوع.

الإيجار منظَّم أيضًا، لكن القاعدة المنطبقة تتبع نوع العقد. فتأجير الشقة الإيجارية من الباطن يُقيَّم وفق الفصل 12 من jordabalken. أما مسكن يُؤجَّر داخل فيلا المالك أو شقته التعاونية أو شقته التمليكية بعقد أُبرم اعتبارًا من 1 يوليو 2026 فيخضع لقانون التأجير الخاص الجديد. تاريخ التوقيع هو ما يحسم، لا تاريخ اليوم.

وإذا بدا الإيجار غير سليم فبإمكان hyresnämnden مراجعته، وتقديم الطلب إليها مجاني. وهناك رقمان يسأل عنهما الجميع ولا يُنشران في أي مكان: زيادة الأثاث والخدمات، وسقف مبلغ التأمين. تحقّق من الاثنين لدى hyresnämnden، واكتب في العقد ما يغطيه التأمين ومتى يُعاد. ولدينا مقال منفصل عن العقد الأول مقابل الثاني يستعرض قواعد التأجير من الباطن كاملة.

ما لا نعرفه بعد

الرقم الذي يريده الجميع هو الأصعب ذكره بأمانة: كم يوم انتظار تحتاج شقة بعينها هذه السنة. يتغير بحسب المنطقة والمساحة وما إذا كان المبنى جديدًا، ويتغير كل شهر. وأي رقم مفرد في مقال يصبح قديمًا قبل نشره.

الأمر نفسه ينطبق على شروط الدخل لدى المؤجرين. تقول Bostadsförmedlingen إن الدخل يجب أن يتناسب مع الإيجار، ولا تنشر معاملًا واحدًا، لأن كل مؤجر يضع معامله.

استخدم المصادر بدل الرقم إذن: إحصاءات الانتظار للأحياء التي ستقبل بها، والشروط المنشورة في كل إعلان على حدة. وقد جرى التحقق من الاثنين في 31 أغسطس 2026.