شراء شقة تعاونية في السويد كأجنبي: قواعد 2026

الشقة معروضة بـ3 200 000 كرونة، والمعاينة يوم الأحد، والوسيط يسألك إن كان لديك وعد بقرض (lånelöfte). لديك تصريح عمل يمتد إلى 2028، وأحد عشر كشف راتب سويديًا، ولا فكرة لديك إن كان ذلك كافيًا. الجنسية ليست ما سيسألك عنه أحد؛ المال والعضوية هما السؤال.

ما الذي تشتريه فعلًا

الـbostadsrätt ليست الشقة نفسها. إنها عضوية في جمعية ملاك تملك المبنى، مع حق استخدام شقة واحدة فيه بلا حد زمني.

لهذا ينقسم المال قسمين. تدفع ثمنًا للبائع مقابل العضوية وحق الاستخدام، ثم تدفع رسمًا شهريًا (månadsavgift) للجمعية مقابل حصتك من مصاريف التشغيل ومن قروضها هي.

ويعني ذلك أيضًا ألا وجود لتسجيل ملكية (lagfart) كما في شراء منزل مستقل. وإن كنت تشتري منزلًا لا شقة، فالتسجيل وتكاليفه موضوع مستقل؛ راجع القواعد الحالية لدى Lantmäteriet قبل وضع الميزانية.

مجلس الجمعية: المشتري الثاني الذي لا يحذّرك منه أحد

بعد توقيع العقد تتقدّم بطلب عضوية في الجمعية. وقبل موافقة المجلس لا يوصلك الشراء إلى داخل الشقة.

هامش المجلس في الرفض ضيّق. فبحسب الفصل الثاني من قانون الشقق التعاونية (bostadsrättslagen) يجوز له الرفض إن لم تستوفِ شروط العضوية في نظام الجمعية (stadgar)، أو إن كان من المعقول ألا يقبلك لأنك تفتقر إلى القدرة على الوفاء بالالتزامات المالية تجاه الجمعية.

الجنسية ليست في هذه القائمة، ولا مدة تصريح إقامتك. ما يحق للمجلس النظر فيه هو قدرتك على دفع الرسم الشهري.

وإذا جاء الرد بالرفض، فأمامك شهر واحد من تاريخ القرار لتتقدّم إلى hyresnämnden، التي يمكنها أن تقرر قبولك عضوًا إذا تحققت شروط القانون. اقرأ نظام الجمعية قبل أن تزايد، لا بعده.

البنك: 90 بالمئة، وما يجب أن تكونه العشرة الباقية

يجوز للبنك أن يقرض 90 بالمئة من الثمن كحد أقصى، فتكون الدفعة الأولى 10 بالمئة على الأقل، ويجب أن تكون مالًا تملكه فعلًا. وقبل أي عرض ملزم يجري البنك تقييمًا ائتمانيًا لدخلك وديونك وسجل سدادك.

وما يتجاوز حد الـ90 بالمئة لا يمكن اقتراضه إلا بلا ضمان وبفائدة أعلى، ومنذ 1 يناير 2026 لم تعد تلك الفائدة قابلة للخصم. الدفعة الأولى المقترضة ببطاقة ائتمان صارت مكلفة مرتين.

هنا يكون ملف القادم الجديد أرقّ من ملف المقيم القديم، لا أسوأ منه: تاريخ توظيف قصير، تصريح له تاريخ انتهاء، ولا سجل ائتماني سويدي. تزن البنوك ذلك بطرق مختلفة ولا توجد قاعدة منشورة، فاسأل بنكين أو ثلاثة كتابةً قبل المعاينة.

كم يكلّف شهريًا

السداد الإلزامي (amortering) شرط قانوني لا رغبة مصرفية. فوق نسبة اقتراض 70 بالمئة تسدّد 2 بالمئة من مبلغ القرض الأصلي سنويًا؛ وبين 50 و70 بالمئة تسدّد 1 بالمئة؛ ودون 50 بالمئة لا يوجد إلزام. وتُحسب النسبة على القرض الأصلي لا على المتبقي.

مثال محسوب. تشتري مي بـ3 200 000 كرونة بأقل دفعة ممكنة، 320 000 كرونة من مالها. فيصبح قرضها 2 880 000 كرونة، أي 90 بالمئة من الثمن، وهي فوق حد الـ70 بالمئة، فتسدّد 2 بالمئة من 2 880 000 كرونة، أي 57 600 كرونة سنويًا أو 4 800 كرونة شهريًا، قبل الفوائد.

أما زميلها فيشتري الشقة نفسها بدفعة 960 000 كرونة. قرضه 2 240 000 كرونة، أي 70 بالمئة بالضبط، فيسدّد 1 بالمئة: 22 400 كرونة سنويًا، و1 867 كرونة شهريًا. الشقة ذاتها، وفارق شهري قدره 2 933 كرونة، تحدّده الدفعة الأولى وحدها.

وفوق ذلك كله تأتي الفائدة والرسم الشهري للجمعية، والرسم قابل للرفع حين يُعاد تسعير قروض الجمعية. اطلب التقريرين السنويين الأخيرين واقرأ حجم ديون الجمعية.

إذا احتجت إلى التأجير لاحقًا

لا تُؤجَّر الشقة التعاونية من الباطن إلا بموافقة الجمعية. والأسباب المقبولة أوسع مما هي في الشقة الإيجارية: عمل أو دراسة في مدينة أخرى، التأجير لقريب، معايشة تجريبية، أو شقة اشتُريت للتقاعد لاحقًا.

وإذا رفض المجلس يمكنك طلب الإذن من hyresnämnden، وتقديم الطلب مجاني. ومنذ 1 يوليو 2026 يُفترض تطبيق التقييم بسخاء أكبر: فالتأجير السابق لا يُحتسب ضد فترة جديدة إلا إذا كان بحجم كبير. ويجوز للجمعية فرض رسم على التأجير، بحد أقصى عشرة بالمئة من مبلغ الأساس السعري (prisbasbelopp) سنويًا لكل شقة إن سمح نظامها؛ تحقّق من المبلغ الحالي قبل تحويله إلى كرونات.

التأجير بلا إذن يضع الشقة نفسها على المحك، فالترتيب دائمًا: اسأل أولًا، ثم وقّع عقد التأجير.

ما لا نعرفه بعد

أي البنوك تقرض مشتريًا ينتهي تصريحه قبل انتهاء القرض، وبأي شروط، غير منشور في أي مكان. يُحسم الأمر حالة بحالة، والجواب الأمين أن تسأل كل بنك وتحصل على الرد كتابةً.

والمجهول الثاني هو الرسم الشهري المستقبلي للجمعية، وهو الأكبر أثرًا على مدى عشر سنوات. يبيّن التقرير السنوي الدين لكل متر مربع وموعد إعادة تسعير القروض، لكنه لا يَعِد بما سيحدث بعد ذلك.

أرقام القروض أعلاه جرى التحقق منها في 31 أغسطس 2026 لدى Konsumenternas Bank- och finansbyrå وSkatteverket. وكلاهما يتغير مع الطقس السياسي، فاقرأهما مجددًا يوم التوقيع.