Förstahandskontrakt 2026: så fungerar bostadskön i praktiken

Annonsen säger ett rum och kök i Hägersten, 8 400 kr i månaden, förstahandskontrakt. Du klickar på ansök och sidan frågar hur många ködagar du har. Du registrerade dig förra veckan, så svaret är sju. Det här är den del av svensk bostadsmarknad som ingen förklarar vid ankomsten: kön är ingen väntelista du ställer dig i en gång, den är ett konto du fyller på varje år.

Vad ett förstahandskontrakt faktiskt är

Ett förstahandskontrakt är ett hyresavtal som skrivs direkt med den som äger huset: ett kommunalt bostadsbolag, en privat hyresvärd, en stiftelse. Det löper normalt tills vidare, utan slutdatum, och kan bara sägas upp på de grunder som står i lagen.

Där ligger hela skillnaden. En andrahandshyresgäst lånar lägenheten under en bestämd tid av någon som har det riktiga kontraktet. En inneboende hyr ett rum i en bostad där någon annan bor. Båda är lagliga; ingen av dem ger dig ett hem du kan behålla.

Hyran i förstahandsledet sätts dessutom kollektivt och inte av marknaden, och det är därför kön finns. Efterfrågan vid den hyran är mycket större än utbudet, och kötid är fördelningsnyckeln.

Hur ködagar tjänas in, och hur de försvinner

Du registrerar dig hos bostadsförmedlingen i den region där du vill bo. I Stockholm är det Bostadsförmedlingen; andra städer har egna, och en del hyresvärdar har privata köer därutöver.

I Stockholm kan du registrera dig från den dag du fyller 18, och du behöver ett svenskt personnummer eller ett samordningsnummer. Yngre sökande kan registrera sig om de har barn eller kan visa ett graviditetsintyg.

Från den dagen samlar du en ködag per dag, för 200 kr om året. Betalar du för sent spärras kontot: befintliga intresseanmälningar tas bort och du kan inte göra nya. Låt det gå fem månader efter förfallodagen och du avregistreras, vilket nollställer allt.

Den andra nollställningen är den roliga. När du skriver ett förstahandskontrakt på en vanlig lägenhet via förmedlingen nollas kötiden, och du börjar om från dagen du skriver på.

Vad hyresvärden kollar utöver ködagarna

Ködagar tar dig till visningen. Hyresvärden bestämmer vem som får skriva på. Bostadsförmedlingen är tydlig med att villkoren sätts av varje hyresvärd och står i varje annons, så läs dem innan du lägger en anmälan.

Tre villkor återkommer. Inkomsten ska stå i proportion till hyran du ska betala. Är inkomsten av tjänst ska arbetet ligga inom pendlingsavstånd från regionen. Och du får inte ha betalningsanmärkningar eller skulder hos Kronofogden.

Lägg märke till vad som inte står där: medborgarskap, och hur långt ditt uppehållstillstånd löper. Det som kontrolleras är pengar in och en ren betalningshistorik. Ett tidsbegränsat tillstånd är i sig inget hinder, men enskilda hyresvärdar begär underlag på sitt eget sätt, så fråga före visningen i stället för efter.

Ett räkneexempel. Nadia registrerade sig hos Bostadsförmedlingen den 3 februari 2021, fyra dagar efter att personnumret kom. Hon har betalat 200 kr sex av åren sedan dess, 1 200 kr totalt. Den 31 augusti 2026 har hon 2 035 ködagar, drygt fem och ett halvt år.

Om 2 035 dagar räcker beror helt på lägenheten. Bostadsförmedlingen publicerar kötiden bakom varje förmedlad lägenhet, område för område och år för år; slå upp de områden du faktiskt skulle tacka ja till innan du bestämmer dig för att kön är hopplös. Som måttstock: Bostadsförmedlingen i Stockholm förmedlade 1 691 bostäder i juli 2026, med en genomsnittlig kötid på 9,2 år. Kontrollera aktuella siffror på bostad.stockholm.se/statistik.

Andra hand under tiden: vad som gör det lagligt

Nästan alla som kommer till Sverige börjar i andra hand, och det är inget fel med det så länge ett dokument finns: skriftligt tillstånd från hyresvärden, eller från bostadsrättsföreningen om lägenheten är en bostadsrätt. Nekas tillstånd kan den som vill hyra ut söka det hos hyresnämnden.

Utan tillstånd riskerar förstahandshyresgästen lägenheten, och du förlorar ditt hem med den, oftast med kort varsel och utan depositionen.

Hyran är också reglerad, men vilken regel som gäller beror på avtalet. Andrahandsuthyrning av en hyresrätt prövas enligt 12 kap. jordabalken. En bostad som hyrs ut i ägarens egen villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet på ett avtal som ingåtts från 1 juli 2026 faller i stället under den nya privatuthyrningslagen. Det är avtalsdatumet som avgör, inte dagens datum.

Ser hyran fel ut kan hyresnämnden pröva den, och en ansökan dit är gratis. Två siffror som alla frågar efter är inte publicerade någonstans: ett påslag för möbler och tjänster, och ett tak för depositionen. Kolla båda med hyresnämnden, och skriv in i avtalet vad depositionen täcker och när den kommer tillbaka. Vår separata artikel om förstahand mot andrahand går igenom andrahandsreglerna i sin helhet.

Vad vi inte vet än

Siffran alla vill ha är den som är svårast att ange ärligt: hur många ködagar en viss lägenhet kräver i år. Den rör sig med område, storlek och om huset är nyproduktion, och den rör sig varje månad. En enskild siffra i en artikel är inaktuell innan texten publiceras.

Detsamma gäller hyresvärdarnas inkomstkrav. Bostadsförmedlingen säger att inkomsten ska stå i proportion till hyran, och publicerar ingen multiplikator, eftersom varje hyresvärd sätter sin egen.

Använd alltså källorna i stället för en siffra: köstatistiken för de områden du skulle tacka ja till, och villkoren i varje enskild annons. Båda kontrollerades den 31 augusti 2026.