الاستئجار في السويد 2026: عقد أول وعقد ثانٍ وما هو قانوني

الشقة غرفتان في Solna، شقة تعاونية بـ 14 500 كرونة شهرياً، ومن يعرضها يطلب تأميناً بقيمة إيجار شهرين قبل يوم الجمعة. وصمود ذلك العقد يتوقف على وثيقة لم ترها: الإذن المكتوب من مجلس الإدارة. ومنذ 1 يوليو 2026 صار قانون جديد يحدد أيضاً الأجرة التي يجوز طلبها.

ثلاثة أنواع من العقود وثلاث مجموعات من القواعد

العقد الأول (förstahandskontrakt) يُوقَّع مع مالك العقار. وهو سارٍ حتى إشعار آخر، ويحمل أقوى حماية يمنحها قانون الإيجار السويدي، وتُحدَّد أجرته وفق الباب 12 من قانون الأراضي (jordabalken).

أما عقد الباطن على شقة إيجارية فيُوقَّع مع صاحب العقد الأول. والقواعد في المادتين 39 و40 من الباب 12 من jordabalken، ويحتاج المستأجر الأول إلى إذن المالك قبل أن يسلّمك الشقة.

والتأجير الخاص نوع ثالث: تأجير مسكن داخل فيلا المؤجِّر أو شقته التعاونية أو شقته المملوكة. ومن 1 يوليو 2026 يتضمن قانون التأجير الخاص الجديد كل قواعد الإيجار لهذه الحالة، فلا يسري عليها الباب 12 من jordabalken. ولا يؤجّر بموجب القانون سوى الأشخاص الطبيعيين والتركات، ولا يسري إطلاقاً إذا كان المؤجِّر يؤجّر بانتظام أكثر من شقتين.

والساكن المشارك (inneboende) ليس مستأجراً من الباطن. فهو يستأجر جزءاً محدداً من شقة ممن يسكن بقيتها ولا يشاركه معيشة واحدة، وفق المادة 41 من الباب 12 من jordabalken والمادة 8 من الباب 7 من قانون الشقق التعاونية. وهذا الترتيب لا يحتاج إذناً.

وثمة قاعدة واحدة تسري على الجميع: لا يكتسب المستأجر من الباطن أبداً حق تسلّم العقد الأول، مهما طالت إقامته في الشقة.

الإذن: من عليه أن يوافق

السماح لشخص آخر باستخدام شقتك بشكل مستقل هو تأجير من الباطن، ويستلزم إذن المالك. وإذا لم تحصل عليه، يمكنك التقدم إلى hyresnämnden لطلب الإذن.

وفي الشقة التعاونية يأتي الإذن من مجلس الإدارة وفق المادتين 10 و11 من الباب 7 من قانون الشقق التعاونية، ويمكن رفع الرفض كذلك إلى hyresnämnden. ومن 1 يوليو 2026 لم تتغير الأسباب المطلوبة، لكن التأجيرات السابقة لا تُؤخذ في الاعتبار إلا إذا كانت بنطاق كبير. والغاية المعلنة تطبيق أكثر سخاءً، وستُظهر المحاكم خلال السنة المقبلة حجم الأثر العملي.

والتقدم إلى hyresnämnden مجاني. ويجب أن يتضمن الطلب اسمي الطرفين مع الرقم الشخصي والعنوان، وتحديد العقار، وما تطلب من المحكمة أن تقرره بالضبط، وظروف النزاع. وتُرسله عبر الخدمة الإلكترونية أو بالبريد الإلكتروني بصيغة PDF أو بالبريد العادي.

أما بالنسبة إليك أنت المنتقل للسكن، فيختصر هذا كله في عادة واحدة: اطلب رؤية الإذن على ورق مع تاريخ انتهائه، وقارن ذلك التاريخ بمدة عقدك. فالتأجير بلا إذن قد ينتهي بمهلة قصيرة، ومن يفقد العقد الأول لن يؤمّن لك سكناً بعد ذلك.

كم يجوز أن تكون الأجرة

يجب أن تكون الأجرة معقولة. وإذا اختلف المالك والمستأجر على المبلغ، يمكن لـ hyresnämnden تحديدها. والمعيار العام لتحديد الأجرة والقاعدتان المساعدتان — قيمة الاستعمال (bruksvärde)، والمقارنة أساساً بالأجور المتفاوض عليها — في المادة 55 من الباب 12 من jordabalken.

ولمعرفة أجور الشقق المماثلة، اتصل بملاك خاصين أو بلديين تفاوضوا على أجورهم مع جمعية المستأجرين المحلية (hyresgästförening). هذه نصيحة المحكمة نفسها، وهي أنفع من أي حاسبة إيجار على موقع إعلانات.

وفي التأجير الخاص بموجب القانون الجديد لم تعد الصيغة القديمة المبنية على القيمة السوقية والفائدة قائمة. وبإمكان المحكمة تغيير الأجرة إذا كانت أعلى بكثير مما يُطلب عموماً في التأجيرات الخاصة الأخرى. وما يُعدّ «أعلى بكثير» بالكرونة غير منشور في جدول؛ ويُحسم ملفاً بملف.

لذا انظر إلى تاريخ التوقيع لا إلى تاريخ اليوم. فعقد وُقّع في 20 يونيو 2026 يُقيَّم وفق القانون (2012:978)، وعقد وُقّع في 20 يوليو 2026 يُقيَّم وفق قانون التأجير الخاص الجديد.

الطابور والتأمين والمال الذي تسلّمه

مثال محسوب. عُرضت على سارة تلك الشقة في Solna من 1 أكتوبر 2026 بـ 14 500 كرونة شهرياً، مع تأمين شهرين — 29 000 كرونة — مطلوب قبل المعاينة. فبدل أن تدفع طلبت وثيقتين: الإذن المكتوب من مجلس الإدارة، والعقد باسم المالك نفسه.

الإذن سارٍ حتى 31 أغسطس 2027. وعقد اثني عشر شهراً من 1 أكتوبر 2026 ينتهي داخله، أما عقد أربعة وعشرين شهراً فلا. وقّعت لاثني عشر شهراً، ولم تسلّم شيئاً قبل أن ترى الشقة، ولاحظت أن عقداً يُوقَّع في خريف 2026 يقع تحت قانون التأجير الخاص الجديد. وإذا بدت الأجرة لاحقاً أعلى بكثير من تأجيرات خاصة أخرى في المنطقة، فاختبارها لدى hyresnämnden لا يكلّفها شيئاً.

وفي الأثناء تقف في الطابور، لأنه الشيء الوحيد الذي يتحسّن بينما لا تفعل شيئاً آخر. فقد وسّطت Bostadsförmedlingen i Stockholm في 1 691 مسكناً في يوليو 2026، منها 97 مسكناً جديد البناء، بمتوسط انتظار 9.2 سنة. ويكلّف الطابور 200 كرونة سنوياً؛ وإن لم تُدفع الرسوم تُلغى طلبات اهتمامك، وبعد خمسة أشهر من تاريخ الاستحقاق تُشطب وتفقد مكانك.

وعن التأمينات: احذر مما تفترضه. فصفحات hyresnämnden لا تنشر سقفاً قانونياً، ومن ثم فالتأمين مسألة عقد وثقة. دوّن ما يغطيه ومتى يُعاد، ولا تدفع شيئاً قبل أن ترى المسكن وتوقّع.

كيف تكتشف احتيال السكن

النمط يتكرر: شقة بسعر أقل من المنطقة، ومالك في الخارج يتعذر لقاؤه، وطلب التأمين أو إيجار الشهر الأول قبل أي معاينة، وعقد لا وجود له إلا كرسالة، وسبب يوجب أن تقرر اليوم.

والفحوص التي تكشفه لا تكلّف شيئاً. اطلب اسم المؤجِّر الكامل ورقمه الشخصي وقارنهما بالعقد والعقار. اطلب الإذن المكتوب من مجلس الإدارة أو المالك. وأصرّ على معاينة الشقة برفقة من سيوقّع فعلاً.

ادفع فقط إلى حساب باسم المؤجِّر نفسه، ولا تدفع أبداً بتحويل فوري إلى رقم هاتف خاص، فهو أصعب أنواع الدفع استرداداً. وإذا اشتبهت في شيء، أبلغ الشرطة (Polisen) وأخبر الموقع أو الوكالة التي نُشر فيها الإعلان.

ما لا نعرفه بعد

المجهول الأكبر هو القانون الجديد نفسه. فللمحكمة أن تغيّر أجرة التأجير الخاص متى كانت أعلى بكثير مما يُطلب عموماً في تأجيرات خاصة أخرى، لكن خلف هذه العبارة لا رقم منشور ولا نسبة، وتقول Sveriges Domstolar صراحةً إن حجم الأثر العملي لن يتضح إلا بعد أن تصدر المحاكم قرارات وفقه.

وينطبق الأمر ذاته على تخفيف قواعد الإذن بتأجير الشقة التعاونية من الباطن. فالأسباب المطلوبة لم تتغير؛ ما تغيّر هو وزن التأجيرات السابقة. وهل تطبّق المجالس ذلك بسخاء أكبر؟ سؤال مفتوح هذا الخريف.

أما مدد الطوابير والرسوم فمحلية وتتغير كل سنة. والأرقام أعلاه تخص ستوكهولم في يوليو 2026؛ ولبلديتك، تحقق من الرقم الحالي لدى مكتب التوسيط السكني المحلي قبل أن تبني عليه.