Att hyra i Sverige 2026: förstahand, andrahand och vad som är lagligt

Lägenheten är en tvåa, en bostadsrätt i Solna, 14 500 kr i månaden, och den som visar den vill ha två månadshyror i deposition före fredag. Om det avtalet håller beror på en handling du inte har sett: styrelsens skriftliga tillstånd. Sedan 1 juli 2026 avgör dessutom en ny lag vilken hyra som får tas ut.

Tre sorters kontrakt, tre regelverk

Ett förstahandskontrakt skrivs med fastighetsägaren. Det löper tills vidare, det har det starkaste skydd svensk hyresrätt ger, och hyran sätts enligt 12 kap. jordabalken.

Ett andrahandskontrakt på en hyresrätt skrivs med den som har förstahandskontraktet. Reglerna finns i 12 kap. 39–40 §§ jordabalken, och förstahandshyresgästen behöver hyresvärdens tillstånd innan lägenheten får lämnas över till dig.

Privatuthyrning är en tredje sak: uthyrning av bostad i uthyrarens villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet. Från 1 juli 2026 innehåller den nya privatuthyrningslagen alla hyresrättsliga regler för den situationen, så 12 kap. jordabalken gäller inte där. Bara fysiska personer och dödsbon kan hyra ut enligt lagen, och den gäller inte alls om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter.

En inneboende är inte en andrahandshyresgäst. En inneboende hyr en bestämd del av en lägenhet av den som bor i resten och har inte gemensamt hushåll med hen, enligt 12 kap. 41 § jordabalken och 7 kap. 8 § bostadsrättslagen. Den lösningen kräver inget tillstånd.

En regel gäller i alla varianterna: en andrahandshyresgäst får aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet, hur länge hen än har bott i lägenheten.

Tillståndet: vem som ska säga ja

Att låta någon annan använda din lägenhet självständigt är andrahandsuthyrning, och det kräver hyresvärdens tillstånd. Får du inte det kan du i stället ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

För en bostadsrätt kommer tillståndet från styrelsen, enligt 7 kap. 10–11 §§ bostadsrättslagen, och ett nej kan på samma sätt tas till hyresnämnden. Från 1 juli 2026 ändras inte skälen som krävs, men tidigare uthyrningar ska beaktas bara om de skett i betydande omfattning. Syftet är en generösare tillämpning, och nämnderna och hovrätten kommer att visa under det närmaste året hur mycket det betyder i praktiken.

En ansökan till hyresnämnden är kostnadsfri. Den ska ange båda parter med personnummer och adress, peka ut fastigheten, säga precis vad du begär att nämnden ska besluta, och beskriva omständigheterna bakom tvisten. Du skickar den via e-tjänst, e-post som pdf, eller post.

För dig som ska flytta in kokar allt detta ner till en vana. Be att få se tillståndet på papper, med slutdatum, och stäm av det datumet mot ditt kontrakts längd. En uthyrning utan tillstånd kan ta slut med kort varsel, och den som förlorar förstahandskontraktet kommer inte att ordna bostad åt dig efteråt.

Vad hyran får vara

En hyra ska vara skälig. Är hyresvärd och hyresgäst oense om beloppet kan hyresnämnden fastställa den. Den allmänna hyressättningsnormen och de två hjälpreglerna — bruksvärdet, och att jämförelsen främst görs med förhandlade hyror — finns i 12 kap. 55 § jordabalken.

För att ta reda på vad likvärdiga lägenheter har i hyra kan du kontakta privata eller kommunala hyresvärdar som har förhandlat sina hyror med en lokal hyresgästförening. Det är nämndens eget råd, och det är värt mer än någon hyreskalkylator på en annonssajt.

För en privatuthyrning enligt den nya lagen finns den gamla formeln byggd på bostadens marknadsvärde och ränteläget inte längre. Hyresnämnden kan ändra hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för andra privatuthyrningar. Vad väsentligt högre betyder i kronor är inte publicerat som en tabell; det avgörs ärende för ärende.

Kolla alltså avtalsdatumet, inte dagens datum. Ett avtal som skrevs 20 juni 2026 bedöms enligt lagen (2012:978); ett som skrevs 20 juli 2026 bedöms enligt den nya privatuthyrningslagen.

Kön, depositionen och pengarna du lämnar ifrån dig

Ett räkneexempel. Sara erbjuds bostadsrätten i Solna från 1 oktober 2026 för 14 500 kr i månaden, med två månadshyror i deposition — 29 000 kr — begärda före visningen. I stället för att betala ber hon om två handlingar: styrelsens skriftliga tillstånd, och avtalet i ägarens eget namn.

Tillståndet gäller till 31 augusti 2027. Ett tolvmånadersavtal från 1 oktober 2026 slutar inom det; ett på tjugofyra månader gör det inte. Hon skriver på för tolv månader, lämnar ingenting innan hon sett lägenheten, och noterar att ett avtal som skrivs hösten 2026 faller under den nya privatuthyrningslagen. Om hyran senare ser klart högre ut än andra privatuthyrningar i området kostar det henne ingenting att pröva den i hyresnämnden.

Under tiden står hon i kön, för det är det enda som blir bättre medan hon inte gör något annat. Bostadsförmedlingen i Stockholm förmedlade 1 691 bostäder i juli 2026, varav 97 nyproduktion, med en genomsnittlig kötid på 9,2 år. Kön kostar 200 kr om året; betalas avgiften inte tas dina intresseanmälningar bort, och fem månader efter förfallodagen avregistreras du och förlorar din plats.

Om depositioner: var försiktig med vad du utgår från. Hyresnämndens sidor publicerar inget lagstadgat tak, så en deposition är en fråga om avtal och förtroende. Skriv ned vad den täcker och när den kommer tillbaka, och betala ingenting innan du sett bostaden och skrivit på.

Så känner du igen en bostadsbluff

Mönstret upprepas. En lägenhet under områdets prisnivå, en ägare som är utomlands och inte kan träffas, en begäran om deposition eller första månadshyran före visning, ett avtal som bara finns som ett meddelande, och ett skäl till att du måste bestämma dig i dag.

Kontrollerna som avslöjar det kostar ingenting. Be om uthyrarens fullständiga namn och personnummer och stäm av mot avtalet och fastigheten. Be om det skriftliga tillståndet från styrelsen eller hyresvärden. Kräv att få se lägenheten tillsammans med den som faktiskt ska skriva under.

Betala bara till ett konto i uthyrarens eget namn, och aldrig med en direktöverföring till ett privat telefonnummer, som är den betalning som är svårast att få tillbaka. Är något fel, anmäl till Polisen och berätta för sajten eller förmedlingen där annonsen låg.

Det här vet vi inte än

Den stora osäkerheten är den nya lagen. Hyresnämnden får ändra hyran i en privatuthyrning när den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för andra privatuthyrningar, men bakom de orden finns ingen publicerad siffra eller procentsats, och Sveriges Domstolar säger rakt ut att hur mycket det märks i praktiken syns först när nämnderna och hovrätten har avgjort ärenden enligt den.

Detsamma gäller de uppmjukade reglerna om tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Skälen är oförändrade; det är bara vikten av tidigare uthyrningar som flyttat. Om styrelserna tillämpar detta generösare är en öppen fråga i höst.

Kötider och avgifter är lokala och ändras varje år. Siffrorna ovan gäller Stockholm i juli 2026; för din egen kommun, läs aktuell uppgift hos den lokala bostadsförmedlingen innan du planerar efter den.